Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Лето СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 20 м², участок 9 сот., панель.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 778 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Шевлягино ≈2,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8293
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 778 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 73 233 / 127 854 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 449 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 220 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -950 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Усадьба Глебово КП | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Коптево СНТ | 21,9 м² | 4,7 сот. | 2 800 000 | 127 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Меткомелино д. | 22 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 120 455 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Фаустово-1 СНТСН | 20 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 77 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Усадьба в лесу КП | 15 м² | 6 сот. | 999 000 | 66 600 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | ЛПХ Ольгино пос. | 18 м² | 10,7 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Горизонт СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Звезда СНТ | 25,5 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Дружба СНТ | 17,4 м² | 6,1 сот. | 1 200 000 | 68 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2024 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок. Имеется баня 2018 года, бытовка с 2 спальными местами и кухней, электричество имеется, есть колодец, будка с хоз. Инвентарем. Посажены яблоня, слива, терновник, облепиха, боярышник, берёза.