Егорьевское ш., 43 км от МКАД
Шевлягино КП, Раменский гор. округ
Дом 84 м², участок 7 сот., пенобетон.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 635 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 58 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,14 млн / целевая ≈4,63 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈579 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8289
Рейтинг 47/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 635 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 821 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 62 821 / 73 958 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 886 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Антоново д. | 96 м² | 3,6 сот. | 7 100 000 | 73 958 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Асташково д. | 78 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 62 821 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Керамик-2 СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом (требующий внутренней отделки) в КП Шевлягино Раменского муниципального округа. На территории земельного участка расположены летняя кухня, хоз. Постройка, летняя душевая и туалет. Участок ровный, сухой, огорожен со всех сторон забором, растут плодово-ягодные деревья и кустарники. Коммуникации: электричество ( 15 квт), колодец, септик(переливной). Расположение рядом с лесополосой, также есть водоёмы, подходит как для временного загородного отдыха ( дача), так и для круглогодичного проживания. Вблизи ж/д станция Кузяево(пешком 30 мин.). В 15 минутах езды поселок с развитой инфраструктурой: школа, дет. Садик, магазины, пункты выдачи Оzon, WB). Документы готовы к сделке ( 1 собственник). Показ в удобное для Вас время.