Егорьевское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Рябинушка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 7 сот.
Дом по описанию: «На участке стоит летний дом 20кв. М: внутри дома кухня, спальня, веранда.»
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 405 тыс. → дом ≈445 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈945 тыс. / пессимист. ≈840 тыс. → от пессимистичной прибыль −282 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Анциферово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8281
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 445 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 49 750 / 72 816 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 050 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 945 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 840 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -282 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Звезда СНТ | 20,6 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 72 816 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Светлана СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Светлана СНТ | 22,5 м² | 6,4 сот. | 1 100 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Рассвет СНТ | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горизонт СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Ивушка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Фарфорист СНТ | 21,2 м² | 6,5 сот. | 1 355 000 | 63 915 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 950 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2228232. Продается участок 7 сот г. О. Павловский-Посад, д. Чисто Перхурово, Снт "Рябинушка". Участок ровный, сухой, огорожен забором (ворота, калитка). На участке стоит летний дом 20кв. М: внутри дома кухня, спальня, веранда. Дом не зарегистрирован. Так же на участке есть хозблок для хозяйственного инвентаря. Водопровод: вода сезонная от Снт, так же есть колодец. Электричество 7 квт. Снт обжитое, зимой дороги чистят. Вокруг лес, чистый воздух, тишина. Хорошие соседи. Рядом пруд. Проезд: с Казанского вокзала до ст. Анциферово или до ст. Смолево. С Курского вокзала до Павловского Посада, далее на автобусе до д. Чисто-Перхурово или до д. Крупино. 1 взрослый собственник, все документы в порядке. Показ возможен в любое удобное время по предварительной договоренности. По всем интересующим вопросам звоните в любое время.