Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лира СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, поднимали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 869 тыс. → дом ≈731 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −382 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заполицы ≈2,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8277
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 869 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 731 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 537 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лира СНТ | 10,6 сот. | 200 000 | 18 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ландо СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Зворково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заполицы д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зворково д. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заполицы д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 364 / 49 000 / 86 538 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 443 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 315 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 058 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -382 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Орион СНТ | 55 м² | 10 сот. | 460 000 | 8 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Заполицы д. | 57 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 35 088 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Новое Титово д. | 54 м² | 30 сот. | 2 100 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мисцево д. | 50,2 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 69 721 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Запутное д. | 45 м² | 13,5 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Старое Титово д. | 57 м² | 30 сот. | 2 850 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Красное с. | 57 м² | 28 сот. | 1 300 000 | 22 807 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 600 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме 2 комнаты, большая кухня, душевая кабина и туалет.