Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Панино д., Егорьевск гор. округ
Дом 50,8 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 66 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 467 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈716 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −2,1 млн ₽, маржа −157 %, ROI −61 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈13,3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8270
Рейтинг 7/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 13 % | 0.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 733 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 799 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Панино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Панино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Суханово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суханово д. | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Суханово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 716 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 430 / 36 000 / 56 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 673 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 589 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 506 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 098 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −157 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Иншино д. | 53 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 24 528 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иншино д. | 53,5 м² | 12 сот. | 1 199 999 | 22 430 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 98 214 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Весна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Суханово д. | 59 м² | 9 сот. | 1 450 000 | 24 576 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Щеголево д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Василево д. | 45 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю крепкий теплый дом для кругогодичного проживания. В доме две печки, одна русская с лежанкой, проводка вся новая. Капитальный ремонт дома в 2007 году. Фудамент бетонный, снаружи обшит вагонкой. Терраса полностью новая, полы во всем доме заменены, окна и колоды под них новые, крыша оцинкованная, завернута под шурупы, стены и потолок утеплены. На участке сарай (хозблок) новый, двухстенный, со вторым этажом. Забор металлический, по фасаду с кован элементами. Имеются туалет, теплица, две скважины, одна в дом, другая для полива, грядки отделаны плоским шифером, груша, слива, клубника, кусты смородины. По всей территории огорода бетонные дорожки, вода проведена под землей, спереди дома площадка под авто, вымощена плиткой. Сзади на участке бревенчатая баня в рабочем состоянии 2007 года постройки. Подведены эл-во, вода, печь чугунная. Межевание сделано, дом привязан к уч по техплану. Документы оформлены, один собственник, никто не прописан. Документ- основание: договор дарения от 1991 года. Показ в любое время. В доме все остается. Заезжай и живи.