Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Рассвет СНТ, Раменский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 645 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец, септик (по описанию).
До ст. Радуга ≈2,2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8263
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 110 / 39 441 / 60 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 092 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 783 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Связь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Дружба СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 8 100 000 | 95 294 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сокол СНТ | 76,6 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 67,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 882 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Театральный СНТ | 100 м² | 6,1 сот. | 3 900 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фаустово-2 СНТ | 60,8 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 49 342 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 80 м2 в Снт Рассвет. К Снт ведёт асфальтированная дорога. Участок 6 соток. Материал стен кирпич. Водоснабжение летний водопровод и колодец. В душевой и на кухне стоят водонагреватели. Остаётся вся мебель, весь садовый инвентарь и инструмент. Для любителей естественных наук есть телескоп и микроскоп. Дом с большим потенциалом и уютной атмосферой в нём приятно отдыхать, а отдельные моменты легко довести до идеала. В одной из комнат потребуется заменить напольное покрытие, а перед эксплуатацией печи и камина стоит провести небольшой ремонт эти работы не затрагивают основные конструкции и позволят безопасно и комфортно пользоваться всеми преимуществами загородного жилья. Характеристика: · Дом: 80 кв. М, 4 комнаты. · Кухня: Удобная, с обеденной зоной. · Удобства: Вода в доме на кухне (колодец), септик (канализация). . Туалет био, на улице. · Веранда: Просторная, подойдёт для столовой и зоны отдыха. · Участок: 6 соток, ухоженный. Плодовые деревья (яблоня, черешня, орешник). Плюсы локации: Ходят автобусы до ж. Д. Станции Бронницы. Удобно добираться на электричке. Кругом лес (экологично, красиво, грибы/ягоды). Код пользователя: 122518. Номер в базе: 12834166.