Егорьевское ш., 31 км от МКАД
Минино д., Раменский гор. округ
Дача 42,7 м², участок 2,4 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2025.
Рейтинг 44/100 · уверенность 39 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 2,4 сот. = 405 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 56 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈854 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Григорово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8262
Рейтинг 44/100 · уверенность 39 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 31.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 10.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 405 000 ₽ (2,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 354 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Минино д. | 19 сот. | 3 990 000 | 210 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Минино д. | 9 сот. | 2 432 700 | 270 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Минино д. | 14 сот. | 2 750 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Минино д. | 7,5 сот. | 1 850 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Минино д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минино д. | 14 сот. | 1 550 000 | 110 714 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минино д. | 8,2 сот. | 2 300 000 | 280 488 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минино д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минино д. | 13,5 сот. | 2 150 000 | 159 259 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минино д. | 10,9 сот. | 2 720 000 | 249 541 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 854 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 97 900 / 139 800 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Кудиновский садовод СНТ | 50 м² | 3,3 сот. | 2 800 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Торфяник СНТ | 50 м² | — | 6 990 000 | 139 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 17.08.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2025 | 2 000 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находится в тихой маленькой деревне Минино, недалеко остановка общественного транспорта. Ближайшая станция ж/д Григорово. До города Раменского 30 минут езды. Имеется школа и детский сад, автобус забирает детей. Газ не подключён к дому. Свет есть. У дома есть прихожая, а также дворик. Торг уместен. Документы все есть.