Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Энергетик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 646 тыс. → дом ≈554 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −99 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Давыдово ≈5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8259
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 646 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ляхово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ляхово д. | 5 сот. | 385 000 | 77 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 12 сот. | 1 690 000 | 140 833 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ляхово д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ляхово д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 487 / 46 013 / 105 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 651 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -99 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Давыдово д. | 54,9 м² | 12 сот. | 2 750 000 | 50 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ляхово д. | 67,8 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 15 487 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Барское д. | 65 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 73 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ново-Загарье д. | 55 м² | 13 сот. | 4 600 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Физик-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ветеран СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из сруба на участке 9 соток. В доме: на первом этаже: терраса, холл две изолированные комнаты. На втором одна комната. Участок правильной форма, высокий, сухой, с плодовыми деревьями и кустарниками. Дополнительные строения на участке: кухня, хозблок, теплица, колодец. Транспортная доступность: на электричке до Павловского Посада далее автобус до д И один километр до участка. Снт с охраной, зимой дорогу чистят, приезжает автолавка с продуктами. Один взрослый собственник, земля межована, дом в собственности.