Егорьевское ш., 24 км от МКАД
Конник СНТ, Раменский гор. округ
Дача 75,6 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,73 млн → дом ≈772 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,51 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,18 млн / целевая ≈3,76 млн / пессимист. ≈3,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: газ.
До ст. Донино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8252
Рейтинг 43/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 227 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 728 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 772 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 212 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Донино д. | 22 сот. | 3 290 000 | 149 545 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игумново с. | 45,3 сот. | 18 104 000 | 399 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 29 сот. | 12 457 100 | 429 555 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 27,1 сот. | 11 635 800 | 429 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Игумново с. | 15,5 сот. | 7 285 000 | 470 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 19,1 сот. | 8 608 500 | 450 707 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 47,3 сот. | 20 803 200 | 439 814 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Раменский ТИЗ | 18,3 сот. | 8 586 900 | 469 230 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Донино д. | 13,5 сот. | 1 100 000 | 81 481 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Донино д. | 8 сот. | 1 359 000 | 169 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 512 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 319 / 52 000 / 62 176 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 761 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 343 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 144 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Донино-2 СНТ | 75,9 м² | 11,8 сот. | 3 450 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Донино д. | 72 м² | 6 сот. | 2 399 000 | 33 319 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Крона СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Крона СНТ | 75 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 50 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Григорово д. | 77,2 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 62 176 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубрава СНТ | 66 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 128 788 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 61 875 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Алешинские Сады СНТ | 80 м² | 6,1 сот. | 3 950 000 | 49 375 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дубрава СНТ | 87,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 57 274 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нектар СНТ | 74,4 м² | 11,1 сот. | 4 100 000 | 55 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом на участке 12 соток. Первый дом: 2 этажа, 2 комнаты, кухня. Есть печка. Газ в доме от баллонов (2 шт на улице). Второй домик: 1 этаж, одна комната отдыха + комната с душем и стиральной машиной. Есть беседка, теплица, сарай. Туалет на улице. Хорошие, тихие соседи. Рядом магазин Магнит, аптека, ЖД станция Донино. До станции Раменское 15 мин на автобусе. Цена без торга!