Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Запутное д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 45 м², участок 13,5 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 13,5 сот. = 523 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Запутная ≈1 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8242
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 86 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (13,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 677 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Поляна СНТ | 12 сот. | 460 000 | 38 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 364 / 47 125 / 112 500 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 249 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 024 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 799 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 521 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Шатурторф пос. | 46,8 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 74 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лира СНТ | 54 м² | 20 сот. | 1 600 000 | 29 630 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Орион СНТ | 55 м² | 10 сот. | 460 000 | 8 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Васютино д. | 50 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Петрушино д. | 52 м² | 16 сот. | 4 500 000 | 86 538 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой бревенчатый дом, в отличном состоянии. Дом расположен в деревне Запутное Орехово-Зуевского района МО. Фундамент ленточный, в доме все коммуникации: Свет 15 квт, трехфазный. Вода холодная центральная, Отопление печное, Газ по границе участка. Санузел в доме, есть два септика, отдельно из кухни и второй из санузла. На территории отмежеванного участка также расположена бревенчатая баня, требует внутренней отделки. Имеется большой дровник, хозблок и дополнительный домик, можно использовать как гостевой. Участок ухожен, постоянно окашивается. Соседи приличные, спокойные люди. Транспортная доступность: 10 минут пешком до ж/д станции Запутное, направлением в Москву. Автобусы по расписанию в Орехово-Зуево, Шатуру и Москву. Дороги асфальтированы, подъезд круглогодичный. Звоните, показ в любой день.