Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Гжель СНТ, Раменский гор. округ
Дача 60 м², участок 4 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 437 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈4,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8240
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 43 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 713 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восход СТ | 13,9 сот. | 750 000 | 53 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель СНТ | 6,5 сот. | 709 500 | 109 154 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сидорово д. | 7,1 сот. | 811 900 | 114 352 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СТ | 7,1 сот. | 819 950 | 115 486 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Гвоздика СНТ | 6 сот. | 2 150 000 | 358 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Восход СТ | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гжель СНТ | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сидорово д. | 9,1 сот. | 1 000 000 | 109 890 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сидорово д. | 4,7 сот. | 539 350 | 114 755 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 29 166 / 38 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 761 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 585 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 409 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 618 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Карпово с. | 57 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 175 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Светлана СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 34 615 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Гипроречтранс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 59 322 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Руслан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Омега СНТ | 63,4 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 35 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 300 000 (+150 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по телефону.