Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Лосевский СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 59,1 м², участок 4 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 09.07.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 323 тыс. → дом ≈877 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 13 тыс.–18 тыс. ₽/м², медиана 15 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈772 тыс. / целевая ≈695 тыс. / пессимист. ≈618 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,48 млн ₽, маржа −240 %, ROI −71 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Егорьевск I ≈13,6 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8238
Рейтинг 20/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 628 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 839 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лосевский СНТ | 4,2 сот. | 350 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 5,2 сот. | 800 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Саввино с. | 8,7 сот. | 900 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Саввино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 18,3 сот. | 1 459 000 | 79 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 11 сот. | 980 000 | 89 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 6 сот. | 459 000 | 76 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яковлево д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 14 630 / 17 778 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 733 000 ₽ |
| продажа: целевая | 695 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 484 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −240 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Лесное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 54 м² | 6 сот. | 790 000 | 14 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 24.08.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 365 000 (−35 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 300 000 (−65 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, в обжитом СТ, расположена в экологически чистом месте Подмосковья, рядом лес богатый грибами ягодами. Уютный участок 4 сотки, то что надо для дачников "выходного дня". На участке яблони, слива, крыжовник, чёрная смородина, жимолость, малина. На участке построен каркасный утеплённый дом на ленточном фундаменте 6*7, с большой террасой 2*7, в доме прихожая 3*3, комната 3*3, кухня-гостиная 6*7, второй этаж свободная планировка. Электричество круглогодичное, разводка по дому и террасе, поставщик Мособлэнергосбыт ЛК. Отопление в межсезонье и зимний период печь "Огонь-Батарея". Дополнительно на участке летний душ-санузел, хоз блок 2,4*4,7, колодец(мы воду пьём, после кипячения). Подъезд круглогодичный зимой чистят. Документы свежие, собственник один. Торг уместен. Агентам не беспокоить.