Егорьевское ш., 74 км от МКАД
Вишневая д., Егорьевск гор. округ
Дом 56 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 10.09.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 615 тыс. → дом ≈835 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −36 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: водопровод по границе; газ — по границе; свет — есть.
До ст. Егорьевск II ≈2,1 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8231
Рейтинг 33/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 615 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 835 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 50 000 / 114 638 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 751 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 606 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 317 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -35 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Металлист СНТ | 55 м² | 12 сот. | 1 999 000 | 36 345 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алешино д. | 56,1 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 74 866 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Корниловская д. | 60 м² | 14 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 55 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Исаевская д. | 57 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 56,7 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 114 638 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Игнатово д. | 59 м² | 13 сот. | 2 950 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Игнатово д. | 59,1 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 59 222 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 56,7 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 114 638 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже бревенчатый дом, крепкий, на хорошем фундаменте из кирпича. Общая площадь дома 56 м2, жилая 26.2 м2. Есть подсобное помещение(сени). В доме есть электричество. Газ по границе(рядом с забором), водопровод по границе. Земельный участок площадью 12 соток, требует расчистки, удаление деревьев и кустарников. Асфальтированная дорога, хороший подъезд к дому. Деревня расположена недалеко от авто и жд вокзала г. Егорьевск. Хорошее транспортное сообщение. Вся иинфаструктура в ближайшей доступности. Один взрослый собственник, договор купли продажи более 5 лет, никто не зарегистрирован. Без долгов и обременений. Торг уместен. По остальным вопросам звоните.