Новорязанское ш., 65 км от МКАД
Поддубье-2 ДНП, Раменский гор. округ
Дом 13 м², участок 8,3 сот., дерево, 2025 год.
Цена 2,03 млн ₽; цена не менялась с 22.12.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 738 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 99 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 53 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 188 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,73 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Золотово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №823
Рейтинг 15/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 39 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 738 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 292 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 99 385 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поддубье-2 ДНП | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поддубье-2 ДНП | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Поддубье-2 ДНП | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поддубье-2 ДНП | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поддубье д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье-2 ДНП | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье-2 ДНП | 11,8 сот. | 749 000 | 63 475 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалкино дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубье д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 125 / 187 500 / 200 000 |
| цена объекта | 2 030 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 725 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 507 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 20 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Фоминское СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 187 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Селена СНТ | 16 м² | 12 сот. | 850 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.12.2025 | 2 030 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 030 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
подъезд к земельному участку с двух сторон, один взрослый собственник, на территории участка по границе установлен каркас под забор 2 м, откатанные ворота. установлена бытовка, колодец, туалет. электричество заведено. сделан заезд над сточной канавой. на участке высажено: два вида малины, несколько видов земляники, два вида крыжовника, яблоня. присвоен адрес участку. асфальтные дороги и освещение на улице в планах установки администрации 2026-2027 г. (есть официальный ответ администрации) Соседи живут круглый год. имеется магазин, рядом пруд и леса (много грибных мест). имеется автобус до Бронниц и автобус до метро. кадастровый номер 50:23:0050565:607, номер участка 607 можно прописаться, с правом возведения жилого дома и регистрации в нём. на участке установлен каркас забора, и заведено электричество.