Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 107 м², участок 15 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈2,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −2,11 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авсюнино ≈9,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8227
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 701 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 13 сот. | 690 000 | 53 077 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 14,1 сот. | 600 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 14 сот. | 645 000 | 46 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 315 / 37 272 / 50 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 759 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 571 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 383 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 007 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 108 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 33 036 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Химик-4 СНТ | 80 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 112,3 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 66 785 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сурово д. | 108 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 18 056 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ащерино д. | 108 м² | 20 сот. | 2 950 000 | 27 315 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шувое пос. | 94 м² | 13 сот. | 3 650 000 | 38 830 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Урожайное СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Алешино д. | 112 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 90 м² | 11,6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Гридино д. | 95,2 м² | 20,3 сот. | 4 488 000 | 47 143 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа в связи с переездом. За наличные! Собственик! Каркасный дом 2025 года постройки. Утеплен. Требуется сделать ремонт и можно заехать и жить. Участок правильной формы. Огорожен. Установлены автоматические ворота + калитка. 15 соток Ижс с пропиской. В доме никто не прописан. Тихое место для жизни. Дороги зимой чистят. Недалеко от дома большое озеро. В самом поселке есть все необходимое. Магазин, аптека, банкомат и ТД. Цену ставлю минимальную из за срочности. Не упустите свой шанс купить загородный дом по цене однокомнатной квартиры. Риэлторов прошу не беспокоить, продам сам! Торга нет! Оформление за счёт покупателя.