Егорьевское ш., 57 км от МКАД
Бессоново д., Воскресенск гор. округ
Дом 75,1 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 03.10.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 2,66 млн → дом ≈843 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,33 млн / целевая ≈3,9 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −811 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Конобеево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8226
Рейтинг 39/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 657 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 225 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бессоново д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бессоново д. | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бессоново д. | 8 сот. | 1 100 001 | 137 500 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бессоново д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бессоново д. | 20 сот. | 1 550 000 | 77 500 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бессоново д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бессоново д. | 9,5 сот. | 890 000 | 93 684 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бессоново д. | 19 сот. | 1 650 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бессоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старая д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 302 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 286 / 62 500 / 76 282 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -811 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Прогресс СНТ | 78 м² | 15,6 сот. | 5 950 000 | 76 282 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Медведево д. | 75 м² | 30 сот. | 5 280 000 | 70 400 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Силино д. | 72 м² | 15 сот. | 7 200 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Усадище с. | 78,3 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 53 640 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ворыпаево д. | 78 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Усадище с. | 70 м² | 16 сот. | 2 680 000 | 38 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Соболь СНТ | 65,6 м² | 15,5 сот. | 5 000 000 | 76 220 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 60 м² | 16 сот. | 3 890 000 | 64 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Старая д. | 60 м² | 17 сот. | 3 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Потаповское д. | 72 м² | 22 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесён Аванс до 13.11. 26. Капитальный дом с пропиской, в деревне с газом 4 комнаты, печь и 30 соток земли! Дом построен из бревна с кирпичной пристройкой: четыре просторные комнаты, кухня и прихожая. Отопление разведено по всему периметру, установлен котёл, в трубы залит антифриз. Есть рабочая деревенская печь при желании можно топить ей. Электричество 15 квт, тариф деревенский. Участок огромный 30 соток, подъезд с двух сторон. На территории несколько хозблоков, гараж и баня: рабочая, дровяная, из бревна. Подъезд асфальтированный, соседи живут постоянно, дороги чистятся. В пешей доступности магазин, остановка общественного транспорта и ж/д станция Конобеево 25 минут пешком или 10 минут на автобусе. Успейте купить. Код пользователя: 138903. Номер в базе: 14301382.