Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Подмосковье СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 31,3 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 496 тыс. → дом ≈704 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–47 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈626 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈896 тыс. / целевая ≈806 тыс. / пессимист. ≈717 тыс. → от пессимистичной прибыль −929 тыс. ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Нерская ≈2,3 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8219
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 704 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 492 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 26 667 / 46 875 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 896 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 851 000 ₽ |
| продажа: целевая | 806 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 717 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заря СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Абрамовка д. | 32 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Монтажник-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Восток СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний вариант дачи в московской области орехово-зуевском районе. Снт Подмосковье. Участок 12 соток (номер 70 и 81 на карте), рядом пожарный пруд. Один собственник. Хороший вариант для летнего отдыха. По границе участка сетка рабица. Дом летний, на первом этаже кухня и две отдельные комнаты, в каждой комнате окно, ну втором этаже одна комната и мансарда. Электричество есть( на данный момент отрезано), вода привозная питьевая, техническая из пруда. На участке имеется туалет и сарай. Участок не облагорожен. Пишите, отвечу на дополнительные вопросы.