Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Электрон СНТ, Раменский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 629 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Игнатьево ≈6,8 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8211
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 79 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 370 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 44 598 / 80 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 044 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 487 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сувенир СНТ | 48 м² | 6,4 сот. | 1 549 000 | 32 271 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Союз СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 59 574 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Спутник СНТ | 46,6 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 42 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русь-Обухово СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.2 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сталь-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Садовое СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 3 450 000 | история площадки |
| 17.09.2025 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.11.2025 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 999 000 (−301 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа, Рассрочка! Две постройки: 1/дачный двухкомнатный финский домик с террасой, 2/дом -баня новой постройки. Пришлю видео. Баня жилая, новая постройка! + Летний дом с террасой и 2 комнатами. Хорошая локация. Есть постоянно проживающие в Снт. Остановка автобуса. Приезжаем каждую зиму. Дороги чистят. Магазины в пешей доступности. В лесу ягоды и грибы. 48 километров от мкад. 10 километров от жд/ станции Бронницы, в собственности с 2020 года. Дом- баня-48 кв. Метров., каркасная, утепленная, из современных строительных материалов, новая, с парной, печкой, со всеми удобствами внутри, абиссинская скважина. Натяжной потолок. Площадка на 2 машины. Сарай -туалет. Огромный батут. Хорошая мебель. Телевизор с блоком для четкого просмотра любых каналов. Хороший интернет для работы.