Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Лужки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 39 м², участок 12 сот., дерево, 2007 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Авсюнино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №821
Рейтинг 14/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 369 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 103 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 647 / 46 250 / 69 672 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 733 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 646 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 386 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 079 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Восток СНТ | 34 м² | 6 сот. | 600 000 | 17 647 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авсюнино пос. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136861982 Вашему вниманию!!! Продается уютный дачный дом 40 кв. м., расположенный на участке 12 соток в СНТ Лужки, близко к станции Авсюнино ( пешком 20 минут ). ID: 136861982 АГЕНТ: Татьяна Об участке: Участок ровный, сухой ( межевание проведено ) По периметру огорожен, калитка Электричество заведено на участок ( 7 КВТ ), с возможностью докупа Дом двухэтажный, выполнен из бруса, утеплен На территории участка недостроенная баня из бревна СНТ очень дружное, некоторые проживают круглогодично. Прекрасная транспортная доступность. РЖД Казанское направление. От метро Выхино 1час 30 минут. В пос. Авсюнино вся инфраструктура: сетевые магазины пункты выдачи детские сады школа поликлиника и т. д. Асфальтированная дорога до ворот СНТ. Рядом богатые леса, водоемы. Показ в удобное для Вас время по согласованию.