Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 32 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 640 тыс. ₽, поднимали с 540 тыс.; первая цена 540 тыс. ₽ от 23.05.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 196 тыс. → дом ≈444 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 19 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈544 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈916 тыс. / целевая ≈824 тыс. / пессимист. ≈733 тыс. → от пессимистичной прибыль −251 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈8,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8206
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.6 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 196 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Боярское СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колычево д. | 9 сот. | 490 000 | 54 444 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Колычево д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колычево-Боярское д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колычево-Боярское д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Колычево-Боярское д. | 8 сот. | 100 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Агрохимик СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 24 375 / 41 429 |
| цена объекта | 640 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 544 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -251 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Восход-2 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Огонек СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2025 | 540 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 640 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 640 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу недалеко от города Егорьевск в СНТ "Лесной". Дом двухэтажный, кирпичный в 32 квадрата на участке 4, 5 сотки. В доме высокие потолки и прекрасная печь для тепла и уюта. Сзади дома небольшая ручеек и лес богатый грибами, ягодами и лесными орехами. Земля уже отдохнула и полностью готова дать Вам прекрасный урожай. Круглогодичный подъезд, свет по границе участка (уже смонтирован на столбе свой ящик). AFY-506727608