Егорьевское ш., 86 км от МКАД
Михали д., Егорьевск гор. округ
Коттедж 64 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.06.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 259 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 18 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,66 млн / целевая ≈4,19 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль −73 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Егорьевск I ≈9,7 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8205
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 095 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 259 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 941 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Михали д. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михали д. | 21 сот. | 1 100 000 | 52 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михали д. | 10 сот. | 340 000 | 34 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 11,8 сот. | 1 150 000 | 97 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михали д. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михали д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михали д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 74 762 / 121 795 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 727 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -73 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | 60 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | 60 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Захарово д. | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.7 км | Ширяевская д. | 70 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Маловская д. | 80 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 78 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 121 795 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 31.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличная дача, расположенная в 6км. от г. Егорьевска. Дом 2х этажный, с отоплением, утепленный. Вокруг лес, приятная экологическая обстановка, удобный круглогодичный подъезд и в то же время вблизи вся инфраструктура. Дом 2014 года постройки, утеплен, облицован сайдингом, кровля металлочерепица, отопление от кирпичной печи. В доме 3 изолированные комнаты, просторная кухня, окна ПВХ. Земельный участок 660 кв.м. размеры участка 22 на 30 метров. Участок угловой, подъезд к территории участка с 3х сторон. Полностью огорожен забором. Имеется индивидуальный въезд на территорию. Очень хороший и ухоженный сад, много плодово-ягодных насаждений, грядок и цветников. На земельном участке есть несколько строений: летняя обустроенная кухня, баня, туалет, душевая и хозблок. Водоснабжение от колодца, установлена насосная станция, заведено в баню, кухню, душевую. Недалеко проходит газифицированная, жилая улица. В шаговой доступности автобусная остановка. Магазины, школа, амбулатория. Документы на дом и земельный участок, в собственности более 5 лет. AFY-506728561