Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 40 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 09.07.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,17 млн → дом ≈483 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,23 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈986 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −123 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8204
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 167 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 28 750 / 41 429 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 233 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 171 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 110 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 986 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 216 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −123 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Огонек СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Захарово д. | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2025 | 1 850 000 | история площадки |
| 04.09.2025 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.07.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внимание! Отличная дача в черте города! Общая площадь 40 кв. м. Дом каркасный, крепкий, на надёжном фундаменте. Дом не большой кухня и две комнаты. Заведено электричество. Расположен на ровном участке 10 соток, огорожен. К сожалению, нет возможности ухаживать за участком, поэтому продаём. В перспективе можно запланировать строительство дома, земли достаточно. На участке два гаража и удобный въезд. Рядом смешанный лес, больше сосновых деревьев, экологически чистый воздух. Здесь можно отдохнуть от городской суеты и насладиться тишиной. У нас растут грибы и ягоды (малина, черника, земляника). В шаговой доступности торговый центр, рынок, аптека, сбербанк. Транспортная доступность отличная, до остановки 500 метров, до автовокзала один километр. Показ по договорённости в удобное для Вас время! Звоните и приезжайте! AFY-506729043