Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Гуслица СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 22.11.2024.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈398 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −192 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Беззубово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8203
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гуслица СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречье СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исаевская д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исаевская д. | 6 сот. | 549 000 | 91 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Зевнево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Левинская д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 571 / 37 143 / 67 647 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -192 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Заречье СНТ | 35 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лунинская д. | 35 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Голубевая д. | 36 м² | 5 сот. | 1 850 000 | 51 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Металлист СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вишневая д. | 34 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 67 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 34,7 м² | 5,2 сот. | 3 600 000 | 103 746 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Ильинский Погост с. | 40 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Яблонька СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 35 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 299 999 | 8 571 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Федуловская д. | 42 м² | 4,5 сот. | 500 000 | 11 905 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.11.2024 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт Гуслица находится на расстоянии 75 км от Мкад по Егорьевского шоссе в Егорьевском районе. Место очень живописное, дорога в Снт "Гуслица" отличная, рядом магазин. Мусорные контейнеры тоже рядом, что не мало важно Рядом с домом речка (полив огорода без проблем, засуха не грозит) Колодезная вода тоже рядом есть и родники и колодца по близости. Соседи хорошие Почти у всех есть вода из собственных скважин Скоро проведут газ. Хорошая транспортная доступность: рядом остановка автобуса (курсирует автобус 35 до автовокзала в Куровском, ехать всего 8-10 мин), до станции "пл.90км" 5-7 мин. Пешком (электрички до Казанского вокзала, метро Выхино, Электрозаводская, Комсомольская). Рядом 2 пруда, где можно искупаться. Рядом с домом проходит сосновый лес. Огород никто не пахал в течении последних 15 лет, но бурьяна нет. И дорогу к дому тоже надо будет сделать, т. К. Прежняя себя изжила Из коммуникаций только свет. Фундамент капитальный в отличном состоянии, крыша тоже в отличном состоянии (как новая), сам дом тоже в хорошем состоянии требуется только освежить стены краской. Проводка в нутри дома вся хорошая. Комнаты утеплены и обшиты, можно поставить Дсп панели и будет вообще супер На окнах решетки в комнатах (поэтому через окна влезть в дом не могли только через террасу). Это крыша, но по возможности там спокойно можно сделать 2-ой этаж, высота потолка это позволяет Дом вложений требует небольшой, основание это терасса и двери (ключи от дома были потеряны, на окнах в комнатах решётки поэтому для того чтобы войти в дом взломать можно было только двери на терассе). По документам земельный участок 6соток, но т. К. Дом идёт по второй линии, то землю можно забрать сколько угодно, сделать потом межевание на то количество земли сколько вы посчитаете для себя нужным. Самое главное что там разрешена прописка. Цена абсолютно адекватная 750000Р, поэтому торга не будет, состояние дома полностью видно на приложенных фотографиях. P. S. Не подходит под материнский капитал. Так же прошу не беспокоить риэлторов и посредников.