Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Космос СНТ, Шатура гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 10.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 300 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −568 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Шатура ≈3,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8202
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 545 / 41 560 / 74 786 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 202 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 092 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 762 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -568 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Машиностроитель СНТ | 54,7 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 30 165 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 46,8 м² | 8,6 сот. | 2 500 000 | 53 419 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Радуга 3 СНТ | 54,1 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 35 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Шатурторф пос. | 46,8 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 74 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 45,2 м² | 13 сот. | 3 000 000 | 66 372 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Шатурторф пос. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 57 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 72 807 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мебельщик СТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса, построенный в 2010 году. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом, выполненным в натуральных тонах дерева, создает теплую атмосферу. В доме три комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. Отопление электрическое, водоснабжение осуществляется через скважину. На участке площадью 12 соток расположена баня, что станет отличным дополнением для отдыха на свежем воздухе. Земельный участок относится к категории Снт.