Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Гжель пос., Раменский гор. округ
Дом 85 м², участок 6,3 сот.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 54 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 758 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 48 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,46 млн / целевая ≈5,81 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈931 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Гжельские источники ≈0,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8197
Рейтинг 50/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 758 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 553 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гжель пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжель пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжель пос. | 6 сот. | 835 000 | 139 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 9,5 сот. | 2 900 000 | 305 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 6,6 сот. | 659 000 | 99 848 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сатурн СНТ | 24 сот. | 14 500 000 | 604 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 587 900 | 106 891 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 125 / 72 222 / 83 227 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 812 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 166 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 931 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Речицы с. да: «санузел» + «отделке» | 90 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трошково Светлое КП да: «ванной» + «отделка» | 78,1 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 83 227 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новое Григорово КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6,1 сот. | 3 850 000 | 48 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Раменский район Гжель Снт монтажник, рядом со станцией р/ЖД, пешей доступности, 15 мин ходьбы. Продается дом двухэтажный,85 квадратов, плюс отдельно стоящее здание- кухня 20 кв. Ближайшие Подмосковье, электрички ходят хорошо, можно на последней 00.40, уехать с Выхино. Пешая доступность от Снт до аптеки, магазинов, школы, детского сада. Двух этажный бревенчатый дом, не утеплен 85 КВ, и кухня 20 кв м, отдельно стоящее здание, на участке 6.3 сотки. Дом жилой, внутри обит вагонкой. Прописаться сразу можно. Электричество в доме, вода из скважины. На первом этаже,-три комнаты, на втором две., не большой чердак. Территория Снт охраняется видео наблюдения. Круглосуточный заезд на территорию. Автоматическийе двери, открывается с пульта. Свободная продажа. Нет обременений и долгов. Все выписаны. Готово сразу к продажи.