Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Строитель СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., брус.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 11.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 300 тыс. → дом ≈250 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 13 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −658 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Запутная ≈14,2 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8194
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Великий Край д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 24 400 / 42 857 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 886 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -658 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | Сосенки-1 СНТ | 90 м² | 8,3 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 66 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 21 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лосевский СНТ | 100 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Родники СНТ | 84 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 25 595 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Великий Край д. | 66,8 м² | 6,8 сот. | 1 550 000 | 23 204 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 550 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в Егорьевском районе, Московской области, с земельным участком. На дачном участке были очень давно. Фотографии приложены с зимы 2026 г. Есть электричество, туалет уличный. Рядом есть пляж, рядом скважина и сезонная вода, магазины, Пвз вайлдбериз. Все остальные вопросы в сообщениях и по телефону. Перед звонком, просьба написать в объявление. Цена без торга! Только эту неделю! Срочная продажа.