Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Керамик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 8,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 734 тыс. → дом ≈216 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 19 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈46 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8191
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 41 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 392 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 734 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 216 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 55 000 / 133 333 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 727 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 636 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 454 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 46 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Руслан СНТ | 28,4 м² | 6,4 сот. | 930 000 | 32 746 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Золотово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Текстильщик-1 СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Ефимово ДНП | 24 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 133 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 700 000 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 8.5 соток в Снт. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает лёгкий доступ к дому. Дом требует ремонта.