Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Звезда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 21 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 552 тыс. → дом ≈648 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 17 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈973 тыс. / целевая ≈876 тыс. / пессимист. ≈778 тыс. → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск II ≈4,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8188
Рейтинг 16/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 037 / 40 000 / 62 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 973 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Труженник СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Продается уютная дача в Снт Звезда, рядом с д. Данилово (на машине 5 минут от города). Домик садовый не оформлен, одноэтажный, включает две комнаты. Электричество есть. Дорога к Снт нормальная, зимой чистят. На въезде в Снт автоматические ворота, открываются с пульта. Рядом с участком выход в лес. На участке площадью 6 соток растут плодовые деревья и кустарники, а также обустроена зона для отдыха с мангалом. На участке лоза винограда темный и белый, облепиха, смородина красная и черная, крыжовник, ежевика. Участок ровный и сухой, правильной формы. Имеется колодец, хоз. Постройки и беседка. Участок огорожен забором со всех сторон. Приличные соседи. Откатные ворота и парковка для авто.