Егорьевское ш., 41 км от МКАД
Электрик-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 93,2 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 901 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 26 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,13 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −796 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 10 кВ; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈0,7 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8183
Рейтинг 36/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 141 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 901 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 474 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузяево СНТ | 6,7 сот. | 1 145 800 | 171 015 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кузяево СНТ | 10 сот. | 1 438 000 | 143 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электрик СНТ | 7,6 сот. | 5 000 000 | 657 895 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электрик-1 СНТ | 6,2 сот. | 1 220 000 | 196 774 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 6,3 сот. | 1 077 800 | 171 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полиграфист СНТ | 6,1 сот. | 1 031 900 | 169 164 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жирово д. | 6,4 сот. | 633 900 | 99 047 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 5,7 сот. | 634 900 | 111 386 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жирово д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 664 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 110 / 38 781 / 60 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 476 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 128 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 781 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -795 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Театральный СНТ | 100 м² | 6,1 сот. | 3 900 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Нектар СНТ | 103,5 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 53 140 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лето СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 27 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сокол СНТ | 76,6 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен из газоблоков с кирпичной облицовкой, ленточный фундамент. В доме 4 изолированные комнаты и просторная кухня, электричество 10 квт, отопление конвекторы. На участке есть баня, хозблок, уличный туалет, летний водопровод с питьевой водой. Территория огорожена. На первом этаже требуется замена пола. Дом имеет хороший потенциал: цена учитывает текущее состояние, поэтому есть возможность постепенно сделать отделку и обустройство именно под себя, не переплачивая за чужой ремонт. После благоустройства привлекательность и стоимость объекта могут значительно вырасти хороший вариант как для себя, так и с инвестиционной перспективой. До магазинов и рынка около 20 минут пешком. До строительного рынка 10 минут, до п. Электроизолятор 15 минут. Ж/д станция Кузяево около 1 км. Удобный выезд на Цкад. Просторный капитальный дом, участок, баня и привлекательная цена осталось добавить дому свой стиль и сделать его именно таким, каким хочется. Под ипотеку подходит. Код пользователя: 42459. Номер в базе: 14417671.