Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Звезда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 86 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 680 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 13 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,81 млн / пессимист. ≈2,5 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Егорьевск II ≈4,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8179
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 680 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 977 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 000 / 42 857 / 55 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 126 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 501 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 669 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Родники СНТ | 84 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 25 595 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Лосевский СНТ | 100 м² | 4,3 сот. | 1 300 000 | 13 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Березовая Роща СНТ | 110 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже отличная дача, расположенная прямо в черте города. Подходит Под Маткапитал, Под Прописку. Это идеальный вариант для тех, кто мечтает отдыхать от городской суеты, но не готов жертвовать привычным комфортом. Снт под охраной везде расположены камеры. Дом: Площадь: 86 квадратных метров. Планировка: 4 просторные светлые комнаты, где легко разместится вся семья или гости. Коммуникации: к дому подведены коммуникации (электричество, вода, канализация), что позволяет жить здесь круглый год. Отопление: возможность установки любой системы отопления сделает зимние вечера по-настоящему уютными. Веранда: главное место притяжения в доме большая веранда. Представьте это идеальное утро: вы выходите на неё с чашкой горячего кофе, вдыхаете свежий воздух и наслаждаетесь тишиной перед началом нового дня. Участок: Площадь участка 8 соток ровный и сухой, полностью готова к вашим ландшафтным идеям. На территории уже растет собственный взрослый виноградник свежие ягоды всегда будут на вашем столе. Предусмотрено удобное парковочное место, куда можно свободно поставить автомобиль. Забор в хорошем состоянии, обеспечивает приватность. Расположение и инфраструктура: В шаговой доступности расположен живописный лес. Для любителей тихой охоты и лесных прогулок это настоящий подарок: там много грибов и ягод. Кроме того, лес станет отличным местом для семейных пикников летом и лыжных прогулок зимой. Рядом расположен родник. Соседи живут круглогодично, поэтому вам не придется беспокоиться о безопасности дома. Зимой дороги регулярно чистят, а значит, подъезд к даче будет свободным в любую погоду. До ближайшего магазина, аптеки и остановки общественного транспорта всего несколько минут пешком. Вся мебель остаётся новым владельцам. Этот дом ждет своих хозяев, которые наполнят его жизнью. Приезжайте на просмотр, чтобы лично оценить атмосферу этого места! Документы готовы к быстрой сделке. Звоните прямо сейчас, чтобы договориться об удобном времени просмотра.