Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Гжель с., Раменский гор. округ
Дом 63,5 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 14.12.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,27 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Гжельские источники ≈1,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8175
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 370 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гжель с. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гжель с. | 5,6 сот. | 699 000 | 124 821 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гжель с. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гжель с. | 7 сот. | 1 189 000 | 169 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гжель с. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гжель с. | 7,3 сот. | 1 460 000 | 200 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гжель с. | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гжель с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гжель с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гжель с. | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 270 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 49 826 / 116 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 406 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 236 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 065 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 725 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 095 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Горняк-2 СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 64 468 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Взлет СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз СНТ | 68 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Игумново с. | 60 м² | 4,3 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Взлет СНТ | 56 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Взлет СНТ | 72 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Электрон СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Новохаритоново с. | 67 м² | 4 сот. | 5 550 000 | 82 836 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пласкинино д. | 67,7 м² | 4,3 сот. | 3 099 000 | 45 775 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Сокол СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Одноэтажный дом без внутренней отделки из силикатного кирпича на земельном участке 5 соток (ИЖС). Прихожая, две комнаты, кухня., санузел. Электричество есть, газ по границе. Прекрасный подъезд, рядом храм, магазины. 3 000 000 рублей. Документы для