Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Радуга СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 37 м², участок 4,5 сот.
Цена 1,35 млн ₽, поднимали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 153 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 23 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈861 тыс. / целевая ≈775 тыс. / пессимист. ≈689 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −159 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Запутная ≈8,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8173
Рейтинг 7/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 153 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 351 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 22 857 / 35 714 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 775 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 098 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Москвич СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Весна-3 СНТ | 37,4 м² | 6 сот. | 730 000 | 19 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Взлет-2 СНТ | 37 м² | 5 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Энергетик СНТ | 34,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 519 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Мечта сад. уч. | 40 м² | 6 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Дубрава СНТ | 40 м² | 6,7 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Спутник СНТ | 38,7 м² | 5 сот. | 1 190 000 | 30 749 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Бережки д. | 37,8 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 1 170 000 (+20 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 150 000 (−20 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 190 000 (+40 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 140 000 (−10 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 170 000 (+30 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 150 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 190 000 (+40 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 180 000 (+30 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 190 000 (+10 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 150 000 (−40 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 250 000 (+100 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 190 000 (−60 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 250 000 (+60 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 1 230 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 1 300 000 (+70 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 330 000 (+30 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 1 300 000 (−30 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 330 000 (+80 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 290 000 (−40 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 350 000 (+60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в прекрасном лесу. Крайний участок с видом на лес. Около 5 соток. Домик двухэтажный с печкой. На первом этаже две комнаты и веранда с кухней. На втором этаже спальня. Второй домик маленький одноэтажный с хозблоком и летней кухней. Есть летний душ с подогревом и есть дровяной душ. Тепличка и высокие грядки. Площадочка для любого использования. Гараж металлический. Забор с калиткой и воротами. Парковочное место. Два лесных озера на территории Снт.