Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Новое д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 36 м², участок 10 сот., бревно, 1940 год.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 525 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈140 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Давыдово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8172
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 6.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 36 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 028 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Новое д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новое д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новое д. | 15 сот. | 990 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Запрудино д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Запрудино д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смолево с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смолево с. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Смолево д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Смолево д. | 12,5 сот. | 600 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Смолево с. | 12,5 сот. | 750 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 442 / 76 086 / 158 333 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 810 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 248 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 140 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 35,3 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 50 992 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Костино д. | 36 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Смолево с. | 43 м² | 10 сот. | 1 180 000 | 27 442 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Запонорье д. | 29,4 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с газом, светом, центральное водоснабжение по границе, требует ремонта или под снос, подходит под прописку,50:24:0060513:513 обременений, Долгов нет! Продажа от собственника.