Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Василево д., Егорьевск гор. округ
Дом 25 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 29.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 820 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −666 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈10,9 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8169
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 820 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Василево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Василево д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Василево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Трубицино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваново д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 875 / 76 754 / 100 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 093 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 988 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 884 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -666 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 78 509 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Саввино с. | 25 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Василево д. | 31 м² | 16 сот. | 2 650 000 | 85 484 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Назарово д. | 32 м² | 8,5 сот. | 700 000 | 21 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Юрцово д. | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Иншаково д. | 30 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Юрцово д. | 32 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 16 сток в хорошем месте, земля плодородная, рядом рыбхоз, приличные соседи, оставлено место для строительства дома, на участке баня 5х5, теплица, кирпичная хоз постройка с туалетом и душем, сважина, септик, за забором лес, стройки там не будет это тоже важно. Забор по кругу на бетонном основании. Я собственник. Возможен торг.