Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Нечаевский СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 30 м², участок 4,2 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈156 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,25 млн / целевая ≈1,12 млн / пессимист. ≈998 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −143 %, ROI −59 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Егорьевск II ≈2,9 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8168
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нечаевский СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 41 667 / 68 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 247 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 185 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −143 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Березка СТ | 30 м² | 6 сот. | 450 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Строитель СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Возрождение ТСН | 29 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 60 345 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нарцисс СНТ | 31 м² | 5,5 сот. | 3 990 000 | 128 710 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бережки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Захарово д. | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 32 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Урожай СДТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с пропиской площадью 30 м2. В доме: кухня-гостиная совмещённая, спальня, прихожая+ванная. Отопление печка (4 радиатора) + электрическое, водоснабжение осуществляется через скважину+ есть летний водопровод, канализация септик 5 колец. Участок площадью более 4 соток расположена баня, беседка, мангал, очаг, качели, парковочное место, плодово-ягодные кустарники, яблоня, вишня, слива. Забор по периметру. Участок находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) в городе. Собираются проводить газ. Прописан 1 человек, проживаю круглогодично. В собственности более 5 лет, документы на руках. Продажа от собственника. Риелтарам просьба не беспокоить. Реальному покупателю торг.