Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Пановская д., Егорьевск гор. округ
Дом 74,9 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 654 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈197 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8163
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 646 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 976 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пановская д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пановская д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пановская д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 19,5 сот. | 800 000 | 41 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 17 сот. | 510 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каменская д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 298 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 884 / 56 074 / 95 238 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 313 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 450 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пановская д. | 74 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 21 622 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Низкое д. | 72,4 м² | 23 сот. | 1 150 000 | 15 884 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Федякино д. | 80,4 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 56 592 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Саввино с. | 72 м² | 18 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Панино д. | 72 м² | 21 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Яковлево д. | 82 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 28 659 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Василево д. | 69,7 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 93 257 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Верейка д. | 84 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Яковлево д. | 84 м² | 11 сот. | 7 400 000 | 88 095 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Яковлево д. | 84 м² | 11 сот. | 6 400 000 | 76 190 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю жилой дом 74.9 кв. М. Отопление печное 2 печки, в доме 3 комнаты. Вся мебель остаётся. Асфальтированный подъезд, документы оформлены, межевание сделано. На участке плодовые деревья, кустарники, колодец, бревенчатая баня, теплица. Недалеко Троицкий храм. Под маткапитал подходит. В 2027 году по социальной программе деревня будет газофицирована.