Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Некрасово д., Егорьевск гор. округ
Коттедж 45 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 11.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 400 тыс. → дом ≈750 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 11 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈809 тыс. / целевая ≈728 тыс. / пессимист. ≈647 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск II ≈9,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8162
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луниха СНТ | 5,1 сот. | 590 000 | 115 686 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заречье д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рыжево д. | 26 сот. | 1 700 000 | 65 385 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 962 / 20 000 / 41 429 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 809 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 030 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Огонек СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Восход-2 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.8 км | Захарово д. | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Старовасилево д. | 52 м² | 6 сот. | 570 000 | 10 962 | в продаже 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.8 км | 32 м² | 4,5 сот. | 640 000 | 20 000 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию отличную дачу. Дом каркасный, первый этаж кухня, комната с печью, на втором этаже спальня. Общая площадь 45 кв. м. Кухня 6 кв. м. Дом крепкий, светлый, уютный, заведено электричество, печь в отличном состоянии. Санузел на улице. На участке колодец. Расположена на ровном, ухоженном участке 6 соток, есть въезд для вашего автомобиля. Растут плодово-ягодные деревья и кустарники, очень красивые ёлки. Круглогодичный подъезд. Находится в 12 километрах от города Егорьевск. Вокруг сосновый лес, в котором растут грибы и ягоды (черника, земляника, малина). В пешей доступности есть чистый пруд с песчаным пляжем, где можно искупаться и отдохнуть от городской суеты. Один взрослый собственник! Быстрый выход на сделку! Звоните! Приезжайте всё покажем и расскажем. AFY-506737797