Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 20 м², участок 5 сот.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Земля ≈227 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,13 млн → дом ≈817 тыс. ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 25 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈785 тыс. / целевая ≈706 тыс. / пессимист. ≈628 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −196 %, ROI −66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈1,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8161
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 226 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 133 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юбилейный СНТ | 4,8 сот. | 600 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8,2 сот. | 2 220 000 | 270 732 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Заболотье д. | 9 сот. | 3 100 000 | 344 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 950 / 42 188 / 106 667 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 746 000 ₽ |
| продажа: целевая | 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 229 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −196 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Данилово д. | 20 м² | 6 сот. | 499 000 | 24 950 | в продаже 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Колычево-Боярское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.8 км | Русаки д. | 16 м² | 6 сот. | 470 000 | 29 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 12.08.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в черте города Егорьевск, на улице 4-я Пятилетка. Участок ровный, очень ухожен, есть плодово-ягодные насаждения, современная теплица и шикарный крытый бассейн. На участке подведена сезонная вода от СНТ, свет, под дом и баню уже подготовлены сваи. С фасада установлен профлист, с трех сторон - сетка рабица, сделан заезд на участок. Скважина 15 метров, свет подключен 220 до 7 квт (с возможностью увеличения). Круглогодичный подъезд. AFY-506740478