Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Новочеркасское д., Воскресенск гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот., кирпич, 2015 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 644 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,74 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈340 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Рудниковская ≈6,5 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №816
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 644 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 556 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новочеркасское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новочеркасское д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новочеркасское д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новочеркасское д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рица СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 558 / 55 140 / 130 033 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 262 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 999 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 340 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новочеркасское д. | 90 м² | 19 сот. | 2 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новоселки д. | 96 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 100 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Химик-3А СТСН | 85 м² | 8,4 сот. | 4 150 000 | 48 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 101 м² | 14,6 сот. | 5 899 000 | 58 406 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Комета СНТ | 101,8 м² | 8,9 сот. | 2 500 000 | 24 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Пески пгт | 100 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пески пгт | 100 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Химик-3А СТСН | 80 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 51 875 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Белоозерский-5 пос. | 89,9 м² | 12 сот. | 11 690 000 | 130 033 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 9х12, двух этажный гараж 6х9, также можно из него переделать в дом или хоз. блок, либо летний(зимний) домик, участок достаточно большой 15 соток. Возможность реализовать любой проект ландшафтного дизайна на свой вкус, а также сделать планировку дома на своё усмотрение. Два дома построены из цементных блоков, окна пластиковые, крыша из металлочерепицы. На участке есть колодец, свет. Круглогодичный подъезд на автомобиле. ПМЖ. Дом в процессе стройки. Вокруг лес, свежий воздух, много озёр, есть пруд недалеко от участка. Тишина и спокойствие. Все документы в порядке.