Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Лунинская д., Егорьевск гор. округ
Дом 89 м², участок 24 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,81 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–211 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,84 млн / целевая ≈6,15 млн / пессимист. ≈5,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,1 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Егорьевск II ≈2,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8159
Рейтинг 57/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 195 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 50 % | 21.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 190 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 811 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лунинская д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лунинская д. | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новый пос. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новый пос. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гавриловская д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гавриловская д. | 19 сот. | 249 000 | 13 105 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 78 242 / 210 526 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 836 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 469 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 099 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Корниловская д. | 90 м² | 14 сот. | 1 990 000 | 22 111 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 90 м² | 14 сот. | 1 990 000 | 22 111 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Ботагово д. | 90 м² | 20 сот. | 18 500 000 | 205 556 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Теребенки д. | 80 м² | 31 сот. | 1 700 000 | 21 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 78 м² | 12,8 сот. | 6 700 000 | 85 897 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 78 м² | 14 сот. | 6 800 000 | 87 179 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Заречье СНТ | 95 м² | 15 сот. | 20 000 000 | 210 526 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Барышово д. | 85 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Корниловская д. | 72 м² | 12,8 сот. | 3 850 000 | 53 472 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ботагово д. | 98 м² | 15 сот. | 19 000 000 | 193 878 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 146. В продаже жилой дом в деревне, на земельном участке 24 сотки д. Лунинская, (вблизи г. Егорьевск) Дом подходит для большой семьи. Просторная кухня и 4-ре изолированные комнаты, отделка вагонка и обои. Так же есть большая не отапливаемая