Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Изумруд СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 197 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 18 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈800 тыс. / целевая ≈720 тыс. / пессимист. ≈640 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −184 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈10 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8154
Рейтинг 19/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 835 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 197 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 003 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Щеголево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 11 сот. | 350 000 | 31 818 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 8 сот. | 255 000 | 31 875 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щеголево д. | 7 сот. | 370 000 | 52 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маловская д. | 11 сот. | 830 000 | 75 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юрцово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луки д. | 12 сот. | 120 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 778 / 20 000 / 32 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 760 000 ₽ |
| продажа: целевая | 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −184 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Лазаревка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 45 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю летнюю дачу в Снт " Изумруд", в пятнадцати минутах езды от города, в окружении леса. Участок 6 соток, правильной формы. Огорожен, обработан. Есть плодовые деревья, кусты. Соседи только с одной стороны. На участке два щитовых домика для проживания. Так же есть мастерская, туалет, душ, колодец с питьевой водой, теплица. Для реальных покупателей хороший торг! Строения не зарегистрированы. Въезд в Снт шлагбаум. Оперативный показ.