Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Ивушка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 482 тыс. → дом ≈718 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈945 тыс. / целевая ≈850 тыс. / пессимист. ≈756 тыс. → от пессимистичной прибыль −664 тыс. ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конобеево ≈4,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8153
Рейтинг 22/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 302 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 482 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 718 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Пушкино д. | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселово д. | 17,4 сот. | 1 500 000 | 86 207 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Никольское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Леоново д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 190 / 47 250 / 70 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 945 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 898 000 ₽ |
| продажа: целевая | 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -664 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Потаповское д. | 20 м² | 6 сот. | 990 000 | 49 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Монтажник СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 135 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Союз СНТ | 20 м² | 6 сот. | 900 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Химик-4 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 550 000 | 26 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Тюльпан СНТ | 20,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 119 617 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 6 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 625 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Светлана СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке имется яблоня слива. По страительству заменена новая крыша полностью заменен новый крыльцо с навесом полностью и заменен новый забор с воротами со стороны дороги.