Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Рица СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −133 %, ROI −57 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Москворецкая ≈6,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №815
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 950 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 944 / 38 445 / 81 944 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 337 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 420 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −133 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Пчелка СНТ | 36 м² | 7 сот. | 790 000 | 21 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Химик-3А СТСН | 37 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 32 432 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Отдых СНТ | 36,1 м² | 5,1 сот. | 2 500 000 | 69 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шильково д. | 37 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 32 432 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Колыберево СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 34,3 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 81 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.9 км | Пески пгт | 36 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Пенсионер СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Цементник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Рассвет СНТ | 34 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 41 176 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, полностью готовая для комфортного отдыха в любое время года. На участке есть все необходимое для проживания и ведения хозяйства. В доме установлена очень теплая печь, благодаря которой можно спокойно приезжать даже зимой в сильные морозы. Дом рассчитан на размещение 67 человек: 3 спальных места на первом этаже и 34 на втором. Коммуникации уже организованы: два колодца; насосная станция; вода заведена в дом и душевую; торфяной туалет. На участке расположены две теплицы (одна требует небольшого ремонта), оборудованы грядки для выращивания овощей и зелени. Есть большой вместительный гараж для автомобиля или хранения вещей, и сарай под одной крышей с гаражем. Отдельное преимущество фундамент под строительство нового дома. Можно пользоваться существующей дачей и одновременно строить просторный дом для постоянного проживания. Дача подойдет как для семейного отдыха, так и для тех, кто ищет участок с готовой инфраструктурой и перспективой дальнейшего строительства. Подробное описание замеров и дополнительные фото выложу позже.