Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Лесное СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 149 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 22.07.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 540 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈2,78 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −3,04 млн ₽, маржа −112 %, ROI −53 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Запутная ≈17,7 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8139
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 540 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 960 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 866 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 149 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 333 / 26 228 / 28 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 388 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 219 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -3 045 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −112 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.2 км | Полбино д. | 114 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 26 228 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Электрон СНТ | 150 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 24 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Весна-3 СНТ | 112 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.09.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом строил для себя в 2016г. Но закончить полностью не смог, поменялись приоритеты. Дом частично построен из сруба и профилированного бруса. Вокруг дома проложен дренаж, после строительства и установки септика бы выполнено выравнивание участка. Сейчас участок порос травой. В доме установлен камин на отдельном фундаменте с чугунной топкой Kawmet камин готов, что бы его обложить плиткой. Санузел расположены на первом и втором этаже. Есть отдельное помещение для котла. На участок подвести Газ возможно. Торг возможен. Дом с.