Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Надежда-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Коттедж 66,7 м², участок 11,6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 11,6 сот. = 576 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 16 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,52 млн / целевая ≈4,07 млн / пессимист. ≈3,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈259 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Куровская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8138
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 69 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 576 000 ₽ (11,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 924 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 234 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 833 / 62 857 / 76 662 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 071 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 618 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.7 км | Ширяевская д. | 70 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18 км | Демидово КП | 67,7 м² | 7,5 сот. | 5 190 000 | 76 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | 86,5 м² | 13 сот. | 5 750 000 | 66 474 | в продаже 22.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145028713 Продается новый дом 66,7м2. Современный, улучшенной планировки в Снт " Надежда". На участке 11,62 сотки. 8 км. От станции Куровская. Выполнен дом из бруса 150/150, Утеплен: ветрозащитный, паропроницаемый, мембранный утеплитель на стенах и на полу. Снаружи обшито влагостойким осб 12 мм, утеплен пеноплексом 50/600/1200. Крыша проф лист толщина 5 мм. Панорама: общая толщина стеклопакета 62 мм. Двухкамерные полностью каленые, внутри триплекс, мультифункциональные, энергосберегающие с напылением. Подвод воды к дому: скважина 90 метров, артезианская вода. Подвод канализационных труб к дому (канализация с переливом по три кольца, оба с днищем. D 1500мм, кольца бетон, крышка пластик.). Вокруг дома выполнена ливневка, глубина 900мм, два кольца D 900мм, автоматический насос слива с поплавком. На участке так же расположен двух уровневый фундамент (железобетонные сваи). Фундамент планировался под баню. Дополнительно завезены стройматериалы. Участок полностью спланирован, выровнен. Есть ворота для въезда автомобиля. С трех сторон огорожен забором. Рядом лес. Один сосед. Участок отмежеван, дом оформлен как жилой, подходит под ипотеку. Можно прописаться. Дом рассчитан на круглогодичное проживание. Один собственник. Документы в порядке. Показ в удобное время. Звоните!