Егорьевское ш., 45 км от МКАД
Ручеек СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 23 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,04 млн → дом ≈455 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −47 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Шевлягино ≈8,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8123
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 045 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 455 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бразуново д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бразуново д. | 8,5 сот. | 1 200 000 | 141 176 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бразуново д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бразуново д. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручеек СНТ | 8,7 сот. | 1 212 400 | 139 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Часовня д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Часовня д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Часовня д. | 12,3 сот. | 750 000 | 60 976 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Семеново д. | 6,5 сот. | 890 000 | 136 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 81 132 / 172 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 110 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 899 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 688 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -47 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Горизонт СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Коптево СНТ | 21,9 м² | 4,7 сот. | 2 800 000 | 127 854 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Звезда СНТ | 25,5 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Меткомелино д. | 22 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 120 455 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Павловский Посад СНТ | 26,5 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 86 792 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Павловский Посад СНТ | 26,5 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 75 472 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Колос СНТ | 24 м² | 5,3 сот. | 2 490 000 | 103 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 20 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Дубровка СТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Григорово с. | 25 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 172 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 600 000 (−650 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Можно прописаться! Хороший приятный дом у леса. На участке проведено электричество дом зарегистрирован. Участок земли восемь соток. Рядом находится город Павловский Посад на общественном транспорте 15 минут также есть автобусы. На въезде в Снт стоят электронные ворота, места охраняемое. На доме и на земле никаких обременение нет. Официальная прописка! Срочная продажа уезжаю нет возможности этим заниматься.