Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Отдых СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −699 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Заполицы ≈13,6 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8119
Рейтинг 15/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 280 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Великий Край д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Синевая д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменская д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лосевский СНТ | 4,2 сот. | 350 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лосевский СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Яковлево д. | 7,2 сот. | 539 000 | 74 861 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Яковлево д. | 6 сот. | 459 000 | 76 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 46 148 / 64 433 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 076 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 972 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 661 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -699 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Пластмассы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Весна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Машиностроитель СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 34 729 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесково д. | 38,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Овчагино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 37 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Родничок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Саввино с. | 37 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Панино д. | 50,8 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 62 992 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю Вашему вниманию дачу, которая находится в 80 км к юго-западу от Москвы, удачное расположение в 15 км от Егорьевска, напротив ворот СТ "Отдых" находится автобусная остановка. Двухэтажный бревенчатый дом 48кв. М на фундамете: первый этаж-комната и веранда, второй этаж-спальня. В доме находится погреб, окна Пвх, металлическая входная дверь, крыша металлочерепица, печь-камин. Канализация-выгребная яма. Крытая зона отдыха, две качели. Хозпостройки: туалет, сарай, душ. Кухня, отдельно стоящая. Баня, из бревна, скважина с чистой питьевой водой, теплица 3х4. На участке растут слива, яблоня, груша, малина, крыжовник, голубика, жимолость. Один собственник. Цена дачи 2 000 000 рублей.