Егорьевское ш., 85 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 83 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 23.05.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 893 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 19 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,12 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −2,65 млн ₽, маржа −141 %, ROI −58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8115
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 893 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 607 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 410 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 375 / 30 358 / 55 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 238 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 120 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 885 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 650 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −141 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Звезда СНТ | 86 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 34 884 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нечаевский СНТ | 72 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Воскресенское ТСН | 80 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 19 375 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Рыжево д. | 60 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 12.06.2025 | 3 590 000 (−110 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 3 490 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 700 000 (+210 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Если Вы ищите тишину и экологию, то рады представить шикарный дачный дом в окружении лесного массива! Расположен вблизи от г. Егорьевск Московской обл. , д. Брёховская, территория в СНТ "Луч". Дом 2013 года постройки, оцилиндрованное бревно (Мордовский лес). Ленточный фундамент. Полы, потолок и мансарда утеплены, окна ПВХ. Заложена труба для ввода воды в дом. На 1 этаже прихожая, кухонная зона и комната, на 2 этаже 2 изолированные комнаты. Коммуникации: электричество в доме, во дворе колодец, отопление от новой печи ("Шведка") на которой можно ещё и готовить. Туалет на улице. Участок крайний, соседей минимум. 8 соток, отмежеван, огорожен. Есть плодово-ягодные деревья и кустарники. Залит фундамент под баню. Потрясающее место, где можно забыть о суете и наслаждаться природой! Подробности по телефону. Звоните! AFY-506727618