Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Коттедж 47 м², участок 4,5 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 20.11.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 592 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 19 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈940 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,44 млн ₽, маржа −259 %, ROI −72 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8114
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 592 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 362 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 850 000 | 323 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 28 750 / 41 429 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 435 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −259 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Захарово д. | 52 м² | 6 сот. | 5 850 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Восход-2 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 750 000 | 18 750 | в продаже 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Огонек СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 35 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 41 429 | в продаже 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2025 | 3 490 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 100 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём дом из крепкого бревна в г. Егорьевск. Расположен на прямоугольном участке ИЖС 4, 5 сотки (межевание проведено). Есть возможность увеличить участок за счёт заброшенного участка справа. Общая площадь дома 47,5 кв.м. Планировка: прихожая, кухня, совмещенный санузел, одна большая комната, разделенная на две временной перегородкой + летняя терраска. Коммуникации: электричество, центральный водопровод и канализация. Отопление от магистрального газа. Полы крепкие, кровля не протекает, требуется косметический ремонт. Среднее жилое состояние. Хорошие соседи, асфальтированный подъезд. В пешей доступности вся инфраструктура города. Документы в порядке. Дом в собственности свыше 25 лет, 1 взрослый собственник. Звоните! AFY-506734652