Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 42 м², участок 3 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 275 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −128 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Егорьевск II ≈0,3 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №811
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 050 000 | 305 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 5 500 000 | 196 429 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Комсомолец СНТ | 2 сот. | 100 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10,6 сот. | 3 000 000 | 283 019 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Яблонька СНТ | 6,3 сот. | 1 000 000 | 158 730 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 69 782 / 82 222 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 947 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Федуловская д. | 42 м² | 4,5 сот. | 500 000 | 11 905 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 46 м² | 4,5 сот. | 3 120 000 | 67 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 47 м² | 4,5 сот. | 3 100 000 | 65 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 47,1 м² | 2 сот. | 3 800 000 | 80 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 46 м² | 4 сот. | 3 300 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 45 м² | 4 сот. | 3 700 000 | 82 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Тараканово д. | 45 м² | 2,5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лунинская д. | 35 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 31 429 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 51 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136005048 Продаётся жилой дом, расположенный в черте города Егорьевск, на земельном участке площадью 3 сотки. Характеристики объекта: расположение: вблизи железнодорожной станции и автостанции г. Егорьевск; подъезд: асфальтированная дорога; коммуникации: все центральные по границе участка; состояние дома: требует ремонта; дополнительные элементы: сад с плодовыми деревьями. Условия сделки: форма продажи: свободная; количество собственников: 2; обременения: отсутствуют. Звоните хороший торг.